公募REITs周度观察 | 沪深交易所发布保障性租赁住房REITs指引

摘要：

沪深交易所发布保障性租赁住房REITs指引：落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房相关决策部署，进一步盘活存量资产，是积极服务构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要举措。

上周REITs市场整体价格上扬。绝大多数产品均收涨，涨幅在1.50%以内，仅首创水务（-0.06%）和铁建REIT（-0.10%）有微跌。截至2022年7月15日，所有REITs收盘价均超过发行价。

上周REITs市场总成交量继续小幅下行。上周全市场REITs总成交金额为9.47亿，略低于前一周成交规模10.97亿，日均成交额1.89亿，较前一周日均2.19亿小幅回落-13.64%。

现金流分派率情况：根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年7月15日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于2.98%-3.50%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.26%-9.45%之间。

两支保障性租赁住房基础设施REITs均获交易所审核通过：7月11日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目获深交所审核通过；7月14日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目获上交所审核通过。

一、行情概览

1、价量表现：价格整体上扬，成交量小幅下行

上周迎来2022年的第27个交易周，REITs市场整体上行，周内延续近期振幅特点，波动不大，但相对前一周更积极。市场投交活跃度方面较前一周小幅回落，普洛斯上周尤其活跃，铁建上市信息已得到消化，其他产品周内表现清淡。

（1）从全周涨跌幅看，上周REITs市场行情上行，绝大多数产品均收红，涨幅在1.50%以内，仅首创水务（-0.06%）和铁建REIT（-0.10%）有微跌。日涨跌幅方面，上周各交易日内振幅均不大，整体呈现“V”字行情。具体来看，周一有所分化，产业园区类整体上涨，但涨幅不大，市场各产品日终收于-0.69%至0.10%。周二多数上涨，产业园区类和高速公路类全部收红，其中蛇口产园（1.40%）继续领涨，华夏越秀（1.15%）涨幅也超1%，其余在-0.27%至0.52%以内，周三市场回调，首创水务（0.64%）止跌回升，盐港REIT（-0.57%）跌幅最大，其余相对不温不火，振幅在0.5%以内，周四市场再次反弹，部分特许经营权类产品小有下跌，产权类整体上涨，盐港REIT（1.73%）表现相对最为积极。周五涨跌互现，产业园区张江REIT（0.92 %）、东吴苏园（0.83 %）较为突出，跌幅方面盐港REIT（-0.39%）重新领跌，盐港REIT全周多空对峙发力，波动最为明显。

（2）分资产大类来看，产权类上周涨势整体好于特许经营权类。产权类项目：仓储物流REITs上周反弹，盐港REIT、普洛斯分别上涨0.75%、0.34%，盐港REIT溢价率仍位居第一；产业园区REITs表现依然最为出色，蛇口产园（1.36%）、东吴苏园（1.30%）、张江REIT（1.10%）、建信中关村（0.54%）均收涨，其中蛇口产园涨幅居全体REITs首位，溢价率方面，在累积几周的良好表现后，产业园区类板块整体超越环保类，建信中关村溢价率为全体REITs第二，蛇口产园溢价率超越首钢绿能位列第三名。特许经营权项目：环保行业REITs表现一般，首钢绿能微涨0.03%、首创水务下跌-0.06%，首创水务依旧处于今年2月以来的下跌行情之中，首钢绿能溢价率位列全体REITs第四；高速公路REITs表现分化，广州广河（0.10%）、浙江杭徽（0.23%）连续一月上涨，华夏越秀（0.74%）、中交REIT（0.19%）止跌反弹，铁建REIT小幅回调-0.10%，溢价率方面高速公路板块整体排名靠后。

（3）从全市场阶段性表现看，C-REITs指数上周发力，整体明显上扬，至收盘C-REITs指数为1.209，产权类为1.296，特许经营权类为1.108，较前一周末分别上涨0.48%、0.77%、0.13%。经过近期市场横盘调整，上周市场行情有上行趋势，产业园区类中关村、蛇口产园和苏园产业分别公布了减免租金公告，但明确以物业费等方式全额化解对基金影响，市场也未对此给予消极反应，市场估值仍偏基本面，估值较稳健。总体从7月以来，C-REITs市场整体收益与权益市场有所分离，在权益市场持续下行的情况下，C-REITs市场则整体表现更积极，基本保持上行趋势。上周产权类C-REITs指数相对特许经营权类C-REITs指数价格表现更佳，但长期看两者走势趋同性高。

（4）从成交额和市场流动性来看，上周全市场REITs总成交金额为9.47亿，略低于前一周成交规模10.97亿，日均成交额1.89亿，较前一周日均2.19亿小幅回落-13.64%。上周铁建REIT上市交易情绪被逐渐消化，日内成交额较前一周的2.25亿明显收窄，至周五已降为0.16亿；普洛斯上周投交发力，整体多空博弈，尤其周一周二日交易额猛增至四千万左右，为上周最活跃产品；其余仅中交REIT周成交额也超过1亿元。就换手率而言，上周普洛斯、蛇口产园换手率有明显提升，铁建REIT以11.30%的周换手率排在首位，首创水务以8.33%的周换手率位列第二，仍为除新上市产品外交易最活跃REIT，全体REITs日均换手率在0.34%至2.26%之间，显著高于香港公募REITs市场0.10%左右的日换手率。

2、发行折溢价

分资产大类来看，上周涨跌互现。整体来看，上周产业园类项目均上涨，特许经营权类项目涨跌互现。截至2022年7月15日，13支REITs收盘价均超过发行价。

（1）特许经营权类项目：上周内环保及高速公路行业发行溢价率仍存在显著差异。2支环保REITs溢价率分别为35.62%（首创水务REIT）和40.98%（首钢绿能REIT），在13支REITs中分别位列第六位和第四位。高速公路REITs溢价率继续保持分化，华夏越秀REIT、浙江杭徽REIT、中交REIT、广州广河REIT和铁建REIT发行溢价分别为19.04%、17.15%、0.61%、1.95%和0.18%。

（2）不动产权类项目：不动产权REITs发行溢价率整体较发行价溢价显著，其中盐港REIT的发行溢价为47.78%，在13支REITs中位列第一；中关村REIT、蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、张江REIT和东吴苏园REIT分别较发行价溢价46.09%、41.01%、33.59%、38.30%和27.50%。

3、现金流分派率情况

根据招募说明书预测2022年可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2022年7月15日）计算，不动产权类项目2022年现金流分派率位于2.98%-3.50%之间，特许经营权类项目2022年现金流分派率位于4.26%-9.45%之间，具体如下：

二、行业政策动态跟踪

7月15日， 上交所发布并施行《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导；同日，深交所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》对保障性租赁住房REITs的上市审核和持续监管事项进行细化安排。上交所表示，一是将助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环。二是促进保障性租赁住房领域专业化发展。三是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格落实国家房地产调控政策要求。四是强调回收资金管理，压实参与机构责任。深交所表示，将从一是加大民生保障领域支持力度，二是细化信息披露内容，三是规范回收资金使用三方面服务保障性租赁住房市场健康稳定发展。

（信息来源：上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn/aboutus/mediacenter/hotandd/c/c_20220715_5705670.shtml

深圳证券交易所网站http://www.szse.cn/aboutus/trends/news/t20220715_594813.html）

7月13日，国家发改委办公厅发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》。《通知》指出，要充分运用新购入项目机制推动基础设施REITs健康发展。鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产。《通知》称，要合理简化新购入项目申报要求，并且完善新购入项目申报推荐程序。此外，《通知》强调各地要积极严格落实国办发〔2022〕19号文要求，确保拟发行基础设施REITs的项目符合国家重大战略、规划、产业政策、投资管理法规等相关要求，保障项目质量并防范市场风险。并切实加强对新购入项目回收资金的监管督促，引导回收资金用于新项目建设。

（信息来源：国家发改委网站 https://www.ndrc.gov.cn/xwdt/tzgg/202207/t20220713_1330444.html?code=&state=123）

7月12日，国家发改委办公厅发布了《“十四五”新型城镇化实施方案》。《方案》明确了“十四五”时期推进新型城镇化包含的主要目标。为实现目标，《方案》从加快农业转移人口市民化、优化城镇化空间布局和形态、推进新型城市建设、提升城市治理水平、推进城乡融合发展等5个方面提出44项任务举措。为提升城市治理水平，《方案》明确了将引导社会资金参与城市开发建设运营，规范推广政府和社会资本合作（PPP）模式，稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

（信息来源：国家发改委网站https://www.ndrc.gov.cn/xwdt/tzgg/202207/t20220712_1330365.html?code=&state=123）

7月12日，国家发改委办公厅发布了《国家公路网规划》。主要内容主要分为六大部分，规划基础、总体要求、规划方案、规划实施、环境影响及对策和保障措施。《规划》确定了将运用完善资金保障机制作为保障措施之一。改革创新投融资政策与投融资模式。鼓励吸引社会资本参与国家公路建设。积极盘活存量资产，鼓励在高速公路领域稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，形成存量资产与新增投资的良性循环。

（信息来源：国家发改委网站https://www.ndrc.gov.cn/xwdt/tzgg/202207/t20220712_1330359.html?code=&state=123）

免责声明

本页面内容基于市场公开信息或其他第三方披露的信息编制而成，数据来源包括但不限于WIND、CFETS平台、证券交易所，中金公司对相关信息以及数据的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或默示的保证。本页面内容不属于中金公司发布的研究报告，不构成投资建议，亦不代表中金公司的任何观点或意见。本页面所展示信息、数据等全部内容仅供参考，不构成对于任何投资标的以及发行人的推荐，亦不构成买卖任何投资工具或者达成任何交易的要约、要约邀请、承诺、推荐，以及财务、法律、税务建议、投资咨询意见或其他建议。本页面中的信息、观点以及数据有可能因提供日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效，但中金公司不承诺更新不准确或过时的信息、观点以及数据的义务。本页面所提供信息仅供参考，任何人依赖本页面中任何信息、观点以及数据行事而造成的一切后果由行事者自负，与中金公司无关。本页面相关内容的版权归中金公司或相关方所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。